La clause d'absence de recours en vice-caché en matière de vente.

Dernière mise à jour : 9 oct. 2019


Lorsque vous achetez un immeuble, par exemple votre maison d'habitation, l'acte de vente prévoit une clause type qui indique que vous renoncez à tout recours contre votre vendeur si vous découvrez des vices cachés.


C'est une clause du style: "Le bien est vendu dans l'état où il se trouve, que l'acquéreur déclare avoir visité de façon approfondie, et renonce à tout recours contre le vendeur en matières de vices cachés ou pour vices de sol ou de sous-sol, sans garantie quelconque, et sans garantie de la superficie ci-dessus indiquée, en plus ou en moins fût-il supérieur au vingtième faisant profit ou perte pour l'acquéreur sans modification quant au prix".

Lorsque vous avez enfin les clés de votre immeuble, vous détapissez, nettoyez les lieux, changez la cuisine et... vous découvrez...un foyer de mérule, de l'humidité cachée par des plaques de gyproc hydrofuges récentes, 15 cm d'eau en cave, une citerne de 10.000 litres rebouchées de gravas ou encore que la véranda a été construite illégalement et qu'il y a un litige.

Est-ce que cette clause vous prive de tout recours ? Non, mais... pas si simple.


Pour écarter l'application de cette clause, il va falloir démontrer que le vendeur avait connaissance du vice-caché dont il ne vous a pas informé avant la signature du compromis de vente.


Vous supportez la charge de la preuve, c'est à dire que c'est à vous de prouver qu'il en avait connaissance où indirectement qu'il ne pouvait pas l'ignorer. C'est le tribunal qui devra en être convaincu. L'idée est que le vendeur a retenu des informations importantes sur l'état de l'immeuble et il ne pouvait ignorer que vous auriez voulu le savoir.


Il faut cependant nuancer !


Dans la notion que le vendeur avait connaissance du vice caché, il faut comprendre que le vendeur doit avoir perçu le caractère grave du vice caché.


Exemple: Le vendeur explique que pour lui une inondation en cave tous les 2 ans en cas de forte pluie, n'est pas grave et ne justifiait pas d'en parler. Où que le vendeur a bien vu des champignons mais qu'il n'a jamais pensé que ça pouvait être de la mérule et donc que ça ne méritait pas d'être signalé !


Ce type de défense est pertinente et les tribunaux y font droit !

Plus facile, si votre vendeur est un professionnel de l'immobilier" !


Dans ce cas, vous n'avez pas à prouver que le vendeur connaissait le vice parce que la loi présume que le vendeur professionnel à connaissance des vices-cachés des biens qu'il vend et par conséquent, sauf à démontrer qu'il lui était impossible de connaître le vice, ce qui sera très difficile, il est responsable.


Pour être complet à propos de cette clause, le code de droit économique protège "l'acquéreur consommateur" (le particulier qui agit en dehors de tout cadre professionnel) de ce type de clause, lorsque le vendeur est une "Entreprise" au sens du code de droit économique (personne physique qui agit dans un cadre professionnel, même partiel et les sociétés, asbl etc).


Le code de droit économique estime qu'une telle clause est illicite et elle est nulle. Le reste du contrat est toujours valide. (Art.VI. 83 et 84)

Attention que l'on n'aborde pas toute la problématique d'une action en vice caché. Dans d'autres articles, on évoquera le respect du bref délai en matière de vente, le type d'indemnisation que l'on peut obtenir, moins-value ou annuler la vente, le remboursement des frais de notaire et droit d'enregistrement, etc. La responsabilité éventuelle de l'agent immobilier..aveugle...et du notaire..



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